農地の売買・賃貸

一般に土地を買う場合には、売り主と買い主が

  1. 売買契約を締結し、
  2. 買い主が代金を支払って、
  3. 土地の所有権を取得し、
  4. その旨を登記する

事になります。

 農地または採草放牧地(以下「農地等」ということにします)を買う場合には、これに加えて農地法の許可を受ける事が必要になります。 この許可は、売買契約を締結した後あるいは、締結する前に申請書を提出して行う事になりますが、 農地等をどのように使うかによって次のような取扱いになります。

  • 買った農地等で耕作をする場合・・・農地法第3条の許可
  • 買った土地等を住宅や工場等の用地に転用する場合・・・農地法第5条の許可

農地等を借りる場合にもこれと同様の取扱いになります。

 なお、これらの許可を受けないでした売買や貸借は効力が生じませんので、契約を締結するときにはこのことを充分理解した上で行う事が必要です。

 以下、耕作するために農地を買ったり借りたりする場合を中心に説明します。

耕作するために農地等を売買・賃借する場合の許可

 この許可は、値上がりを期待して耕作もしないのに農地等を買うとか、自ら耕作せずに他人に貸すために農地等を買うとか借りるとかといったような 農地等の利用上からして好ましくない売買や貸借により利用権を取得する事を規制し、農地等が農業経営に対する意欲もあり能力もある農業者等生産性の高い経営体によって効率的に利用されるようにするために行っているものです。

 許可を受けるには、農業委員会(市町村外居住者の場合はその農地等の所在する区域を管轄する農業委員会を経由して県知事) に売主と買主あるいは、貸主と借主が連署した申請書を提出する必要があります。
 申請書の提出を受けた農業委員会または県知事は、受け手が農地等を効率的に利用するかどうかについて農業経営の状況、 経営面積から審査します。

 許可の基準の主なものは次のようになっています。これらの基準のいずれかに該当するときは許可されません。

  1. 権利を取得しようとする者(またはその世帯員)が経営農地等のすべてについて、耕作すると認められない場合
  2. 権利を取得しようとする者(またはその世帯員)が農業経営に必要な農作業に常時従事すると認められない場合
  3. 権利の取得後、経営面積が原則として50a(農林水産大臣の承認を得て都道府県知事が別段の面積を定めた地域については、その面積。これを「下限面積」といいます。)未満である場合
    (注)草花等の栽培で集約的な農業経営の場合は例外として、この面積に達しなくてもよい場合がある。
  4. 権利を取得しようとする者(またはその世帯員)の農業経営の状況、住所等から取得しようとする農地等までの距離等からみて取得する農地等を効率的に利用して耕作すると認められない場合

農業経営基盤強化促進法による農地等の取得

 農業経営基盤強化促進法では、市町村が農用地(農地と採草放牧地のことです)等の流動化の方向付けを行う観点から、 地域農業者(新規就農者や農業生産法人も含まれます)の農用地の売買、貸借の意向をとりまとめ、 農用地利用集積計画(集団的な権利の設定、移転計画)を作成します。

 そして、この計画を公告したときに、計画内容に従って売買、貸借が行われたことになります。

 この計画による権利移動については農地法第3条の許可を受ける必要はなく、また農地の賃貸借については、 その期間満了により自動的に貸借関係が終了し、離作料の問題も生じない等農地の流動化を促進する観点から農地法の特例が受けられます。

 なお、農地法の許可、農業経営基盤強化促進法取扱いなど農地についての法律を詳しく知りたい人は農業委員会にお尋ねください。